Borrasca Filomena y mantenimiento de edificios

Ante la avalancha de nieve, inédita en España, que está sufriendo nuestro país, se hace necesario recordar una serie de consejos y recomendaciones relacionados con el mantenimiento de nuestros edificios.

Eliminación de barreras arquitectónicas en edificio SE1

Como Técnico de Cabecera de este edificio, en el que vengo trabajando desde hace más de 15 años, esta vez le ha tocado a la ACCESIBILIDAD.

Reparación de cubierta en Ruzafa

Una de las últimas obras que he llevado a cabo dentro de mi labor como técnico de cabecera al frente de un edificio de Ruzafa ha sido la reparación del tejado de su cubierta inclinada a dos aguas.

Sobre un tablero inclinado en buen estado, tan solo hacía falta sustituir algunas zonas deterioradas y rehabilitar los puntos singulares. Se consiguió encontrar una teja de geometría y dimensiones muy iguales a la existente y los trabajos se limitaron a la reposición de piezas rotas, consolidación de piezas sueltas, retirada de elementos impropios (vegetación espontánea, cables, anclajes, parches de pintura asfáltica...), reconstrucción de cumbreras y remates y limpieza general.

Finalmente se hizo una prueba de agua para poner a prueba la reparación.

Estado renovado:

Superficie: 136m²

Duración: Dos semanas

Contratista: Lorenga 99, S.L. (BOID24)

Presupuesto: 6.500€

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Mantenimiento de edificios. Técnico de cabecera

Desde que se regularan las inspecciones periódicas de los edificios, el despacho ha venido ejerciendo esta misión, bien de forma continuada o de manera esporádica emitiendo los diferentes tipos de certificados que existen hoy en día según su objetivo.

Obviamente, si me preguntasen a título profesional cuál es el mejor modo de atender a un edificio, aconsejaría sin lugar a dudas el trato continuado y personalizado, con un historial del inmueble, de la misma manera que un médico atiende a sus pacientes.

Con un Servicio de Atención Individualizada del Edificio, un técnico especialista toma el mando del mantenimiento del inmueble, determinando su condición preliminar a partir de la cual se comenzará el seguimiento, previa propuesta de las medidas correctoras pertinentes.

Ventajas para la Comunidad de Propietarios:

• Atención profesional del estado del edificio.
• Planificación de las medidas preventivas en aras de evitar obras repetitivas e innecesarias.
• Beneficios en la prima del seguro de comunidades por tener un edificio bien atendido profesionalmente.
• Control económico de las obras de mayor envergadura.
• Aumento de valor del inmueble.

De qué consta este servicio:

• Primera inspección: Toma de contacto con el edificio, toma de datos del mismo y redacción de un informe técnico de su estado.
• Manual de Uso y Mantenimiento: Un edificio necesita un "libro de instrucciones" adaptado a sus características formales y constructivas, en este manual también quedarán registrados todos los datos del personal interviniente en el mantenimiento con las fechas de las intervenciones de la forma más concreta y exhaustiva posible. Una especie de "diario" en cuya redacción es necesaria la colaboración de los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.
• Plan de mantenimiento: Redacción del documento en el que se recogen todas las actuaciones preventivas, tanto obligatorias como aconsejables, con fijación de la frecuencia y periodicidad necesarias para cada elemento del edificio. Una buena planificación garantiza la gestión ordenada de las intervenciones en el inmueble.
• Inspecciones periódicas: Para llevar a cabo el Plan anterior son necesarias una serie de visitas técnicas como supervisión de su cumplimiento.
• Asesoramiento continuado: El despacho queda a disposición de la Comunidad para cualquier duda o consulta que surja durante el trabajo.
• Tramitación previa de las obras: Si hiciese falta acometer obras serán necesarias una serie de asistencias técnicas, como solicitud de licencia de obras, solicitud de subvenciones, estudio comparativo de presupuestos... En caso de obras mayores, será necesaria la redacción de un proyecto técnico cuyo coste y plazos de entrega tendrán un trato preferente.
• Informe de Evaluación del Edificio (ITE) gratuito: La inspección técnica del edificio se realizará sin coste adicional para la Comunidad en caso de que sea necesaria mientras se presta el servicio.

Pida presupuesto individualizado para su edificio. El coste depende de las características de su edificio (antigüedad, alturas, nº de propietarios, ubicación...)

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Medianeras visibles

Obra del artista Suso33, este mural aparece sobre una medianera de Madrid que se adivina al descubierto desde hace muchos años.

La única pega: no aprovechar la grúa para hacerle una lavadita de cara a este desgastado paramento.

En el remozamiento de una fachada, la partida de andamiaje es una de las más costosas de la obra, a la vez que ineludible ¿por qué no haber aprovechado la oportunidad?

Crédito1, crédito2, crédito3

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Soldaduras improvisadas

Estas fotografías pertenecen a las barandillas de la fuente del Umbráculo del Jardín Botánico de Valencia. Están totalmente oxidadas y antes de repararlas, a alguien no se le ha ocurrido una idea mejor que sujetarlas con unas bridas de plástico.

El invento parece que funciona... e indiscutiblemente es más económico ¿o no...?

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Humor arquitectónico

Mantenimiento divertido en un hospital infantil.

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Mantenimiento frente al mal tiempo

A pesar de que lo ideal es la prevención, los días de tormenta pueden servir para poner a prueba un edificio:

filtraciones, humedades, agravamiento de grietas, atascos de canalones y sumideros, caída de elementos de fachada, sobrecarga por nieve, escorrentías y manchas, fallos en instalaciones eléctricas, persianas y toldos afectados por granizo, desprendimientos por viento, rotura y desplazamiento de tejas, riesgo de inundación...

es sólo una muestra de las consecuencias de tener un edificio poco mantenido; algunos sucesos pueden ser meramente accidentales, pero quizá se podrían haber evitado con un edificio en buenas condiciones.

Poseer un Manual de Mantenimiento de su edificio y estar al día de todas las inspecciones que marca su calendario es fundamental para el bienestar de los ocupantes y, en relación a la economía, nunca es un gasto, siempre es una inversión.

Foto: Vicente Bosch para El Mundo.

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Obras de mantenimiento en SE1

Desde 2004 me ocupo de las labores de restauración y mantenimiento de este edificio como TÉCNICO DE CABECERA.

Todo empezó por una ITE y hasta ahora los vecinos han confiado en mí y en mi criterio.

El edificio, que data de 1920, se encontraba en buen estado de conservación gracias a la dedicación de sus vecinos, pero su estado era y sigue siendo acorde a su edad, es decir, un edificio de 80-90 años que necesita sus reformas más allá del cotidiano cuidado y mantenimiento, en aras de garantizar la seguridad, estabilidad constructiva y durabilidad del inmueble.

En todos estos años se han realizado:

• las sustituciones e impermeabilización de las azoteas
• pintado y reparación de grietas en los patios interiores
• eliminación de elementos impropios (depósitos de agua, cableados obsoletos, tendederos inservibles, antenas...)
• se ha renovado la instalación eléctrica de los elementos comunes
• se ha renovado el interior de los casetones de los dos ascensores
• se han recrecido en altura las barandillas de las azoteas adaptándolas a la normativa actual
• se han repavimentado los patios interiores y se ha mejorado su accesibilidad mediante rampas
• se han hecho reparaciones puntuales de estructura
• se ha sustituido parte de la carpintería de las zonas comunes
• se ha revisado y sustituido parte de la red de saneamiento...

Todas estas obras se han ido planificando poco a poco, pidiendo los permisos oportunos al Ayuntamiento, intentando aprovechar las ayudas y subvenciones que las Administraciones han ofrecido, con el objetivo de que los vecinos soportaran lo más cómodamente posible las obras y los gastos económicos y devolver el edificio el ornato que siempre debió tener.

Patio central. Estado anterior

Patio trasero. Estado anterior

Estado anterior

Reformas sucesivas.

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La falta de mantenimiento como arte

Desgaste total de pintura, abombamientos en enfoscados de revestimiento, carpintería de madera sin mantener, instalaciones antiguas y parcheadas, cables eléctricos sueltos, anclajes de tendederos oxidados, ladrillo hueco sin revestir, solar adyacente sucio y foco de humedad en el terreno... ¿sigues...?

Nicolás Combarro, exposición "Arquitectura oculta", en La Coruña, hasta el 25 de noviembre.

Fuente: Interiores minimalistas.

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Edificio fantasma

Se trata de una de las manzanas más emblemáticas de Valencia, la que contiene el Teatro Olympia, limitada por las calles San Vicente Mártir, Garrigues, Músico Peydró y Maestro Anselmo Clavé.

Ya hace tiempo hubo una actuación puntual de los bomberos para limpiar lo que estaba a punto de caer de la parte de debajo de las balconadas. El revestimiento que cubre los elementos estructurales de los voladizos, ante la degradación de estos, pierde su adherencia y constituye un grave peligro para los viandantes.

Esta vez el asunto ha sido peor y hace unos domingos la intervención de los bomberos alcanzó a casi media manzana, colocando vallas para evitar el paso por una de las mejores calles peatonales de la ciudad, con mucho comercio dedicado a la decoración, cuyos productos se exhiben a la puerta de los establecimientos, como un exclusivo mercadillo.

Y este es el aspecto que se puede ver ahora desde hace unos días y no se sabe hasta cuándo.

Eso me pregunto yo: ¿Hasta cuándo ignoraremos el MANTENIMIENTO de los edificios? ¿Cuándo nos daremos cuenta que nuestras viviendas y edificios no son para siempre? ¿Para cuándo una campaña de concienciación social seria, seguimiento y persecución de la obligación de mantener nuestros inmuebles? ¿Cuándo tomarán la iniciativa las administraciones de cuidar de su catálogo patrimonial de bienes protegidos, al menos, como si fueran uno más de los propietarios, haciendo cumplir plazos, formando e informando?

Actualmente, la responsabilidad recae sobre los propietarios y la administración se limita a aprobar planes de subvenciones y ayudas, pero puede implicarse más y crear un registro exhaustivo previo a la EXIGENCIA de mantenimiento, creando patrullas profesionales de vigilancia e imponiendo las sanciones pertinentes, en definitiva, complementando y haciendo cumplir la legislación que ya existe.