Restauración de elementos comunes en un complejo residencial

Empezamos nueva obra restaurando los elementos comunes en un residencial ubicado en la costa, en el entorno metropolitano de Valencia. Cuenta con múltiples daños por deterioro prematuro a causa de una mala construcción.

Sustitución de forjado de revoltones SP24

Recientemente se nos encargó el estudio y reparación de un forjado de viguetas de madera y revoltones de ladrillo de una vivienda protegida en un entorno de Casco Histórico y que data de principios del sXX.

El forjado presentaba unos alabeos y desniveles importantes, con despegue de varios centímetros de la tabiquería, como se muestra en la primera imagen, y separaciones perimetrales de los muros portantes.

Se procedió a una exhaustiva campaña de catas, encontrando lo que ya se esperaba, un proceso de pudrición muy avanzado y un ataque importante de xilófagos.

Lo primero que se debe hacer en estos casos es un análisis de control de la plaga para verificar el alcance del daño y de su posterior reparación, y un tratamiento de choque en varias fases para frenar la plaga y salvar los elementos no dañados.

Una vez acotada el área perjudicada, las fotos no dejan lugar a dudas y la reparación era imposible, por lo que se procedió a la sustitución de una superficie de unos 50m². Como la estructura no estaba afectada por el grado de protección urbanística del inmueble, no hubo problema en utilizar viguetas de hormigón y bovedillas prefabricadas. Eso sí, a voluntad de los propietarios se utilizaron bovedillas cóncavas y se revistieron las viguetas con madera para reproducir la imagen tradicional del forjado. Una decisión muy acertada.

El tratamiento anti-xilófagos ha entrado en un plan de mantenimiento que se deberá seguir en el futuro con la periodicidad indicada por los especialistas, en aras de proteger el resto del inmueble.

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Soldaduras improvisadas

Estas fotografías pertenecen a las barandillas de la fuente del Umbráculo del Jardín Botánico de Valencia. Están totalmente oxidadas y antes de repararlas, a alguien no se le ha ocurrido una idea mejor que sujetarlas con unas bridas de plástico.

El invento parece que funciona... e indiscutiblemente es más económico ¿o no...?

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El viento en Valencia

...es capaz de desencajar las lamas de este falso techo metálico, a pesar de estar situado en una entrada de más de cinco metros de profundidad. Las causas: insuficientes fijaciones, muy separadas, mal sujetas a elementos inestables, ausencia de perfilería perimetral...

En la ejecución de estas partidas es necesario solicitar la ficha técnica de la patente al fabricante, que este garantice el resultado de la solución y llevar a cabo su montaje según las instrucciones facilitadas por él.

Tras el suceso de este siniestro los afectados deben recurrir a un técnico competente que estudie las causas y emita informe escrito ante una posible reclamación.

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Informe pericial AC20

En este informe se trataron tanto patologías constructivas, como incumplimientos de normativa de obligatorio cumplimiento, como negligencias en el proceso de la construcción.

Todo surgió a raíz de una de las viviendas de una promoción de pareados. En los Estatutos de Propiedad Horizontal se permitía construir piscinas individuales en los espacios ajardinados de las parcelas (algunas ya construidas), pero había una sola parcela en la que no se podía llevar a cabo esta condición porque no se había retirado el taco de hormigón de la cimentación de la grúa. Tras las alegaciones técnicas de los agentes de la edificación, que decían que tal losa formaba parte de la estructura del muro lindero entre parcelas en desnivel y que por ello era imposible su retirada, se demostró que no era así, que esa cimentación es un medio auxiliar más de la obra (como la propia grúa, los andamios o la maquinaria) y que como tal, hay que retirarla una vez se termina la obra.

En el interior de todas las viviendas de la promoción, había fallos en el cómputo de las superficies útiles, por no cumplir el criterio de medición que se indicaba en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio, aumentando la medición de la superficie en más de un 8% de la superficie útil real, y correspondientemente el precio de venta.

Se incumplían flagrantemente varios puntos de las Normas de Habitabilidad y Diseño vigentes en aquel momento y de obligatorio cumplimiento. Como una puerta corredera que sólo abría 51cm, en lugar de los 60cm mínimos; o un dormitorio principal abuhardillado que no cumplía ni la superficie mínima, ni las alturas de techo mínimas, y que según las Normas citadas, sólo podía ser calificado de pasillo, y no precisamente para acceder al baño principal, porque la puerta de este está desplazada de la zona de alturas mínimas permitidas.

Todas estas negligencias de incumplimiento de normativa ya figuraban en el proyecto, y aun así se obtuvo licencia de obras y licencia de ocupación.

Además, las parcelas presentaban problemas de humedades por escorrentía de la ladera de la montaña, donde se ubica el conjunto residencial.

Curso sobre patologías en la edificación

Hasta ayer, y con motivo de la ampliación de conocimientos, he asistido durante varias jornadas a este provechoso curso del que adjunto programa y certificado de asistencia.

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Informe de patologías constructivas BE48

El informe que se muestra versaba sobre la mala puesta en obra de un pavimento de mármol en un edificio de viviendas de nueva promoción, de calidad media-alta.

El suelo, de la variedad Gris Quípar, original de la zona de Murcia, presentaba anomalías estéticas muy llamativas consistentes en:

• Tonalidades muy distintas de grises, beiges y rojizos, con veteados muy diferentes y de distinta intensidad de unas baldosas a otras.
• Rodapiés con mucho contraste de color en comparación con el pavimento general de cada estancia.
• Existían habitaciones en las que bruscamente aparecían dos o tres baldosas radicalmente distintas al resto.
• Fallos de planeidad por falta de uniformidad en el proceso de vitrificado y pulido del suelo, y que obligaban al uso de cuñas en las patas de algunos muebles.

La ficha que se muestra abajo a la izquierda es la que facilitó la empresa Promotora a los vecinos. En el despacho nos dimos cuenta que el suministrador del pavimento también trabajaba la variedad Rojo Quípar, ante la posibilidad de que hubiesen mezclado partidas. Es evidente que en algún momento del proceso constructivo no se respetó la selección de la piedra y se mezclaron distintas clasificaciones de textura y de color.

Se ofrecieron dos soluciones:

• indemnización económica calculando el valor del pavimento y su puesta en obra.
• superposición de un pavimento ligero acorde a la calidad de las viviendas.

La demolición del pavimento defectuoso (para su posterior sustitución) está descartada en este caso, por la agresividad que supone en un edificio convencional la utilización de maquinaria vibrante y percutora, demasiado lesiva para la entidad constructiva del inmueble.

El proceso de elaboración de este informe consistió en un par de visitas al edificio; redacción del informe con recopilación de información, anexo fotográfico y valoración económica; un par de entravistas con los abogados y comparecencia en juicio como perito.

Iglesia de la Santa Cruz. Pedreguer

Hace unos años tuvimos la oportunidad de afrontar la restauración de la portada principal de la Iglesia de la Santa Cruz, en Pedreguer, en el marco de  un Programa de Ayudas de la Diputación Provincial para Monumentos de Patrimonio Local que no han alcanzado la categoría de BIC (Bienes de Interés Cultural)

El trabajo se basó en:

• la eliminación de elementos impropios.
• limpieza no agresiva de las superficies.
• recuperación de volúmenes pétreos.
• redefinición de líneas y aristas en el trazado de las molduras en las figuras compositivas.
• y protección y tratamiento de los puntos débiles en aras a prevenir al máximo nuevas patologías y exposiciones nocivas.

Una obra tan minuciosa y delicada como gratificante, en la que es importante contar con una mano de obra cualificada para conseguir el engranaje perfecto con la Dirección Facultativa y demás agentes intervinientes en el proceso constructivo.

Las fotos 2 y 3 las he obtenido de panoramio, la 4 de wikipedia y la 5 pertenece a flickr-dmtgspain1.

Informe de patologías constructivas CO41

Este edificio de viviendas adolecía desde su origen (menos de diez años) de distintas patologías constructivas que se podrían dividir en los siguientes tipos:

• En el interior de las viviendas, grietas, filtraciones de humedad y defectos de ejecución en los alicatados y falcado de sanitarios.
• Fuertes entradas de agua desde el exterior del inmueble a través de los muros del sótano, falta de estanquidad.
• Deficiente ejecución de las soleras de garaje que dificultan el adecuado pintado y mantenimiento por parte de la vecindad.

La Comunidad de Propietarios decide, tras varios años de quejas, demandar a la entidad Promotora que construyó y vendió el edificio, para lo cual su equipo de abogados encarga a mi despacho la elaboración de un informe técnico exhaustivo en el que se relacionen pormenorizadamente todos los daños, un reportaje fotográfico de todos ellos y una valoración económica para evaluar el coste de reparación.

En fechas recientes se dictó Sentencia en uno de los Juzgados de Primera Instancia de Valencia, en la que se condena al Demandado a reparar todos los vicios y defectos recogidos en el informe redactado por el Perito Judicial, coincidentes en buena parte con los relacionados en el informe de parte, encargado a mi despacho, a saber: "fisuras en los tabiques divisorios de las viviendas visitadas; ausencia de juntas de dilatación en falsos techos; impermeabilización insuficiente en las terrazas de los áticos; encuentros defectuosos entre carpintería y cerramientos; solera de sótano con fisuras y superficies irregulares; y grietas en los muros de sótano y como consecuencia de esto filtraciones de agua provocando manchas de humedad , eflorescencias salinas y deterioros en las armaduras del hormigón."

En este despacho contamos con la experiencia adecuada y solvente para elaborar informes del tipo descrito y para colaborar con los diferentes profesionales que intervienen en todo el proceso del litigio, conociendo el vocabulario y la rutina desarrollados en el ambiente judicial, así como las maneras de proceder en cada momento del proceso.